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“小而美”的呈贡:昆明主城的价格洼地有怎样的核心逻...

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昆明小编 发表于 2019-6-10 10:01:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
昆明小编
2019-6-10 10:01:30 419 0 看全部
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在刚晋升商业魅力新一线城市后,昆明的城市地位又获得了另一项研究的高度认可。

最近,知名大号叶檀财经推出了中国十大创新力城市系列,评选出最有潜力、排名靠前的创新城市,在其中一项关于新一代信息技术产业公司占比的城市排名中(如下图所示),昆明在70个大中城市(不含北上广)中排在第9位,反映出昆明在高新技术领域特别是信息产业方面的长足进步。

提到新一代信息产业,人们自然就会想到华为的5G、半导体芯片、人工智能、云计算、大数据等“高大上”的新名词,令昆明人骄傲的是,这些尖端的技术和公司离我们越来越近了。

万众瞩目的5G时代即将到来,昆明准备做什么?能做什么?

5月17日世界电信日这天,昆明市发布5G产业发展及基础设施建设规划,回答了这个问题。

最大的亮点,是华为5G数字产业园落户呈贡信息产业园,这里将成为昆明5G“一心一环两轴”产业带中的核心,行业领军企业华为领衔,浪潮、微软、谷歌、紫光、启明星辰、优必选、睿思特等一大批知名企业参与。(来源:昆明市呈贡区人民政府门户网站《昆明确定呈贡为5G产业高地》)

另外一件重要性并不亚于华为进驻的大事件,是云硅小镇项目上个月正式落地呈贡高新产业基地,不仅由于9000亩的用地规模很不一般,更重要的,这很有可能是中国接近实现“中国芯”的一个样本。

云硅小镇的来头不小,项目牵头方云南城投集团这几年进军半导体芯片行业,已经布局重庆超硅、上海超硅、闻泰科技、美国豪威等,全都是全国第一或者全球前三前五的企业,简单说,呈贡规模庞大的云硅小镇瞄准的就是尖端的半导体芯片产业。

这么多大咖云集呈贡,怎么看都是要下一盘大棋,5G的大机遇,昆明有戏了!

美国将华为列入实体清单,遏制华为意图卡住的脖子,本质上就是高科技和创新力,国内多个城市的“抢人大战”,就是因为大家都十分清楚,中国城市要实现转型升级,靠的正是人才。

以前分析城市或区域市场,算的是GDP、财政收入、居民消费支出、人口增长等经济指标,以此判断房地产市场和房价的发展趋势。

现在,市场的核心逻辑正在被改写,传统经济结构下的逻辑已不能代表房地产市场的未来趋势,一座城市未来是不是有前景,靠的是高端制造业,靠的是高科技领军企业,归根结底靠的是人才。

在呈贡,新的核心逻辑更为明显,信息产业园、呈贡高新基地成为新兴产业主要承接地,产业聚集效应也影响了市场对呈贡的价值预判。

在地域分布上,由于呈贡的大健康、信息科技等新兴产业集中布局在了新城南部的宝相、万溪冲和呈贡高新产业基地,因此未来呈贡新城的发展方向也呼应了昆明的规划战略:继续沿滇池东岸向南拓展。

呈贡新城的发展脉络,其实也是昆明“一湖四片”和“南延北拓”规划战略在呈贡的具体体现,从最早的行政中心和大学城建设形成的中心区域,开发区域逐渐向南扩展,而呈贡高新区正在昆明“南延北拓”战略的南向发展主轴之上。

呈贡高新区周边,有规划为昆明南城的晋城古滇片区,主打康养旅居的度假区大渔片区,都是目前开发正热的区域,房价普遍站上了万元大关,高的甚至和主城看齐,到了13000—14000元左右。

为什么呈贡的房价能涨到接近主城二环的水平?这很难用常理来解释,但如果用高端产业支撑区域市场的核心逻辑,就容易理解了,在强有力的产业支撑背景下,呈贡新城正迎来更大范围的一轮扩张,成为昆明“一湖四片”规划中南城方向的主要推动力量,与呈贡开发拓展范围扩大的同时,区域的几何重心也逐渐南移。(来源:《昆明市城市总体规划(2011—2020年)》解读)

最近三年昆明房地产景气程度全面复苏,房价大幅上涨,呈贡新城无疑是其中尤其耀眼的区域,呈贡新城崛起的报道数不胜数,地铁高铁开通、对标国际的城市规划、优越的医疗和教育设施引入、大批品牌房企和外地购房者涌入……等等关于呈贡的利好已耳熟能详,但呈贡下辖的10个街道中,高新区片区可能是少数的例外。

从区位上说,高新区位于呈贡10个街道中的最南端,东临滇池环湖路,西靠梁王山,与开发热度高涨且房价看齐主城的晋城古滇片区相连,北面是呈贡新城的大健康产业园区、信息产业园区和度假区大渔片区,可以看出,呈贡高新片区兼得生态环境和新兴产业之利,仅看区位相当不错。

但当呈贡新城甚至晋城片区开发火热、房价一路飙升至与主城比肩的同时,高新产业区却一直没什么动静,以至于当融创微风十里项目上月落地高新,成为该片区内少见的商品房开发项目时,很多人还很诧异:融创怎么在高新产业区做个住宅项目?

确实,在融创微风十里之前,虽然片区内已入驻大批高新企业,但纯粹的商品住宅开发却是空白,仅有高新区管委会的集资房项目和部分回迁安置房、公租房项目,导致这一状况的主要原因在于高新东区的“不走寻常路”。

昆明高新技术产业开发区成立于1992年,2006年,呈贡区设立新城高新技术产业基地,由高新区托管,占地约86.88平方公里,从此以后呈贡多了一个高新东区。

托管后高新东区进入了发展快车道,生物医药大健康、金属新材料、半导体三大产业形成了聚集效应,高新区也成为云南首个“千亿园区”,目前获高新技术认定的企业有约200家,其中,A股上市公司7家,新三板企业14家。

根据2018年版本的最新控详规,高新东区将立足于推进滇池东岸产业联动,创造环境优美、富有地域和人文特色的,具有国际知名、国内一流的创新型高新特色产业的基地——“中国西南硅谷”。为此,产业净用地增加到约13.33平方公里,而规划居住人口由原来的20万减少为13万。

可以看出,和昆明其他新区不同,高新东区的新规划更注重强化高新产业聚集的优势,相应减少了居住开发的规模。相比周边区域,呈贡高新的居住区人口规模较小,但居住品质并不逊色,可以称得上“小而美”。

高新东区的宜居价值最值得说的,自然是已经在建的“生态绿核”——占地约1006亩的中央公园,相比巫家坝和呈贡核心区的两个中央公园,高新东区的中央公园虽然规模小了许多,但胜在建设难度和周期大幅降低,很有可能在最近几年就可以呈现。

围绕中央公园,高新东区主要的宜居生活社区规划于周边,而融创微风十里也因此成为中央公园旁的宜居楼盘。高新东片区总体规划了绿地面积约622.83 公顷,占建设用地的约20.69%,其中已建和规划的公园绿地面积达5250亩,面积超过了巫家坝中央公园,居住于此的人们享受的则是堪称“奢侈”的人均26.9平方米绿地面积。(数据源于2018年最新控详规)

轨道交通的加成则是宜居的另一重要因素,昆明轨道交通规划连接机场、高铁站和晋城的9号线,其南段也称1号线南延线,将沿融创微风十里旁的高新大道经过,这条线路已列入昆明轨道交通建设第三轮规划,预计明年报批,由于轻轨的建设投资和周期均少于地铁,9号线的开通将实实在在推动高新东区与主城的连接,将极大方便片区居民的出行。

另外,在昆明轨道交通规划中的南北快线也将从高新东区贯穿而过,由于属于远期规划,路线暂定是从中央公园西侧的南北大道设置,如果这一规划实现,融创微风十里将是一个双地铁的楼盘。

教育和医疗配套方面,除了保留现状高新区第四小学(融创微风十里东侧)和高新区第三中学外,还将新增3所完小,1所九年一贯制学校、1所高中和1所完中。另外规划设置1所综合医院(640 床)、4处社区卫生服务中心(160 床)。完全可以满足规划13万居住人口的优质教育和医疗配套需求。(数据源于2018年最新控详规)

“小而美”或许是高新东区在居住属性上恰当的描述,由于目前仅有融创微风十里一个纯住宅开发项目进驻,“小荷才露尖尖角”,片区的人居价值还处于刚被发现的阶段,对于融创来说项目的定价某种程度上将影响到片区房价的走向。

而融创微风十里也给了昆明一个惊喜,据悉,项目近期即将开盘,高层住宅均价预计约7500元/平方米,洋房均价预计约8500元/平方米。这样的定价和周边呈贡、大渔、古滇片区的房价相比,落差在3000—6000元左右,也低于以房价洼地著称的经开区,甚至和嵩明、太平等郊县区房价基本持平,这也意味着呈贡高新是昆明主城难得的价格洼地。




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