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大幅降低昆明主城购房难度 融创微风十里人居尺度面面观

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昆明小编 发表于 2019-6-10 09:59:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
昆明小编
2019-6-10 09:59:44 490 0 看全部
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现在有一道买房选择题是这样的:如果花5分钟多开5公里路程,能够在昆明主城买到单价便宜2000到3000元,并且是地铁、学校、公园配套齐全的板楼,你愿不愿意?

你一定会说,这不是蒙人吗?是的,如果在以前,昆明主城范围内确实没有这样的好事,但自从融创微风十里爆出均价7500元的惊人单价之后,昆明人实现主城购房梦的难度突然降了一个等级。

在项目区位图上,融创微风十里位于呈贡区南部的昆明高新技术产业开发区(东区),简称呈贡高新区或高新东区。

把图放大,我们可以看到呈贡高新区和呈贡以及周边几个热门板块的位置关系和房价落差。

昆明“南延北拓”两个规划方向,在现实中南延无疑是主基调,从呈贡新城延伸到到“一湖四片”中的晋城南城,滇池东岸的沿湖岸开发催生了多个热点板块,呈贡高新区就处在呈贡大学城、呈贡大渔片区和古滇片区之间,实际上几个板块是接壤的关系。

上图是小编根据呈贡新城各板块在售楼盘整理的房价地图,如你所见,呈贡新城楼盘价格大致上从北到南依次递减,位于春融街附近的新城吾悦广场、高铁站旁的金茂国际新城、彩云南路和联大街交汇处的中通世纪广场价格在12500—13500之间,房价看齐传统城区,大学城片区和大渔片区的几个项目均价在10000元左右,也接近老城区。南边距离仅4—5公里的呈贡高新区房价却陡然降低到了7500元(呈贡高新区唯一在售的融创微风十里),成为了大昆明主城范围内非常难得的价值洼地,可以说还处于刚被“发现”的状态。

在云南,昆明高新区非常强,是云南首个营收超过千亿的园区,目前的营收已超过2000亿,而且高新区的实力主要来自于高新产业,而非对房地产的依赖。高新区由两部分组成,位于西市区的建成区属于主城成熟区域,新开发的房地产项目寥寥无几,基本没有开发空间,位于呈贡的高新东区则是主要的产业聚集带,以产城融合、高新产业、绿色生态为特色,房地产开发也不是主要产业。

出于产业政策和规划定位的原因,呈贡高新区聚集了大量的生物科技、新材料、半导体芯片高新企业,规划居住用地总面积约 408.35 公顷,只占规划建设用地的 13.54%,主要集中于高新区近滇池的西侧,规划居住人口仅13万。

因此,和其他地产开发热火朝天的区域比起来,呈贡高新区的房地产就显得“有点冷”,早些年开发的住宅项目仅有高新水岸晴沙(高新区职工政策性居住小区,有少量对外销售)和几个回迁安置小区,而融创微风十里是第一个真正意义上的纯商品住宅楼盘,对片区房价有“定调”的参考价值。

虽然融创微风十里落址呈贡高新区貌似是个“冷门”的选择,但背后却是融创重新发现城市价值和发挥品牌房企产品力的过程,或者说,是一个和融创眼中的人居尺度有关的故事。

“人是万物的尺度”,古希腊先贤普罗泰戈拉这句名言有着深刻的内涵,对于人与区域、环境、居所的关系,融创自两年前进入昆明以来,始终在思考和实践。

融创眼中的人居尺度,一切都从现实中的人的需求出发,和生活日常有关,和家庭经济有关,和家人需求有关,唯独和空泛的概念无关,换句话说,项目要接地气。

融创微风十里是融创在昆明开发的第六个项目,两年时间,融创新项目的拓展数量并不算太多,但销售排名已经在昆明排到了第三位,最大的秘诀就在于踏踏实实、接地气的落地并做好每一个项目。

此前的融创春风十里、融创昆明文旅城、融创孔雀镇等都是如此,西北新城、草海片区、高铁站片区的市场认可和产品创新,都带有融创独特的操盘风格,为城市发现价值、为客户带来价值,收获成功只是自然而然的结果。

具体到融创微风十里也不例外,而且融创的人居尺度在这里更加接地气。

首先是区位尺度。当昆明的开发拓展已经远至太平、嵩明、晋宁等郊县区域,主城开发空间日益稀少,呈贡高新区的区位优势和居住价值开始浮出水面,看上去顺理成章,但却是融创首先迈出了第一步,作为“始作俑者”,融创对城市发展方向和潜力的判断依然保持精准,而呈贡高新区的主城价值洼地地位也由此确立。

其次是价格尺度。截至4月,根据国家统计局数据昆明房价已连涨34个月,呈贡的房价上涨幅度更是惊人,根据铭腾数据,2015年呈贡区商品住宅成交均价为5095元,2016年底高铁开通后,呈贡房价2017年走出了一波快速上涨行情,2018年均价突破万元,环比涨幅高达43%,相比三年前更是整整翻了一倍,今年前四月上涨势头依然不减,均价较2018年再度上涨200元。

如果回顾这几年的呈贡楼市,2016年底高铁开通是个重要的节点,以当时在售的七彩云南第壹城为例,从2017年初的7900元,到2018年6月的14300元,价格接近翻倍也仅用了一年半的时间,直观的体现出呈贡房价的涨势之猛。

相对于资金预算有限的购房者来说,“涨声不断”的势头使得买房成为越来越严峻的命题,低总价宜居住房的需求亟待满足,此时融创微风十里约97平米-167平米的板式住宅,最低总价不到80万的房源出现,不啻一场及时雨,而从稳定房价角度,主城范围内的价值洼地意义也非常重要。

在居住舒适尺度上,融创微风十里同样出色,容积率2.9,绿地率40%,建筑密度24.95%,一梯两户、两梯两户、两梯四户的梯户比,这些指标虽然不能和豪宅项目相比,但也比主城大多数住宅项目胜出许多,实实在在的小高层洋房低密社区。

环境优越是呈贡高新区的规划强项,更是融创微风十里在居住环境尺度上的一大优势,小区内部设计有景观大道、健身跑道、四大中央庭院景观以及全龄休闲设施,小区周边渔浦寒泉森林生态湿地公园、古滇王国、大渔公园、银杏公园、青溪公园、荷茗园六大已建成的公园环绕。

但这些还不是融创微风十里在居住环境上的最亮眼之处,与项目一路之隔的西南侧,高新区规划的“生态绿核”——占地1006亩的中央公园才是,从呈贡高新区的规划全图可以看出,中央公园规划在了片区靠西侧位置,周边聚集了高新区的主要居住区,未来融创微风十里的居民可以直接观赏由大面积水域和绿地构成的千亩中央公园,日常的游览休憩更是举步便达。

呈贡高新区2018年最新控详规显示,高新区规划有人均26.9平方米绿地面积,但对于融创微风十里851户的住户来说,人均享有的绿地面积肯定会远远超过。

在购房者心目中,即便是产品和环境舒适度有欠缺,但如果有地铁有学校,也绝对属于好房子之列,而融创微风十里的要求不会这么低,除了一流的居住环境和户型产品之外,作为重要的配套尺度要求,地铁和学校都是标配。

严格来说,融创微风十里属于未来的地铁盘,一条是规划中地铁1号地铁线延长线(轻轨)马金铺站就在项目旁边,另一条是9号线,规划的站点距项目直线距离也仅约500米,根据昆明地铁总体建设进度,新一轮的规划估计很快会报批,所以要实现项目地铁通勤和兑现地铁利好,其实并不遥远。

得益于呈贡高新区完备的教育规划,融创微风十里有着9年全公办的教育配套,高新区2011年新建的高新四小位于项目东南侧,高新三中则位于项目北侧1.5公里处。都是高新东区已建成办学的优质学校,而从教育规划角度看,除了规划保留现状高新四小、化城小学及已发规划条件的林塘小学小学,高新三中,新规划还将新增 5所小学、3 所初中、2 所高中,合计小学 252 班、初中 117 班,高中 108 班。另外,片区按照《昆明市城乡规划管理技术规定》要求,每 0.5 万人配置一所 9 班幼儿园,规划区 13万人共需要幼儿园 234 班。规划根据服务半径和居住用地布局配置 20 所幼儿园,共258 班。

另外,呈贡新城拥有着主城最为优越的医疗配套,新建的云大医院呈贡分院、延安医院呈贡分院、市中医院新院区、市妇幼保健院新院区,三甲医院扎堆落户;昆明还计划在呈贡修建落地一系列重大文化公共服务设施,目前市科技馆接近完工,市文化馆、市图书馆、聂耳大剧院、昆明文苑(含美术馆)、市民族文化宫等,将辐射和服务于昆明全体居民,当然,呈贡的居民更有地利之便。

发现价值洼地并以接地气的方式兑现价值,融创凭借从区位、定价、环境、产品、配套的尺度把握,在昆明再度给出了微风十里这样的合乎人居需求的答案,而看到这里,你是否也有了自己的答案呢?




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