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新螺蛳湾92亿“地王”26日出让 高塔密集开发恐难避免

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昆明小编 发表于 2019-8-9 15:37:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
昆明小编
2019-8-9 15:37:58 15 0 看全部
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26日下午交易的新螺蛳湾片区土地,因为总价高达92亿,一举成为昆明历史总价地王,甚至还超越不久前中海以79.4亿在北京拿下的地块,成为今年新的全国总价地王。

新螺蛳湾这一地块之所以有可能创下如此纪录,除了地块面积本身比较大,达到789亩,每亩地单价也比较高,起价达到1165万元每亩。而土地单价较高的前提是,这一批土地有着比较高的规划容积率。

根据土地交易文件,这789亩土地大部分是住宅用地,而住宅用地的容积率全部都超过了5,远超去年住建部发布的城市住宅设计新规中3.1的容积率标准。
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本来,在昆明的城改项目中,容积率达到5并不算最高,这几年有些地块的容积甚至超过7.0,但绝大多数高容积率地块往往并不大,而这次出让的新螺蛳湾地块总面积达789亩,其中住宅地块616亩。超过600亩的土地上住宅容积率达到5.0以上,而建筑密度又限定在25%,意味着这个片区未来建设的住宅将基本是30层以上密集排列的塔楼,而很少有其他产品。

以超高容积率著称的贵阳花果园,其容积率也不过是6.8,昆明新螺蛳湾地王地块5.0以上的容积率,就算比不上花果园45层以上塔楼的密集阵,也差不了太多。

据规划专业人士介绍,单体项目,小型楼盘容积率较高并不可怕,可怕的是大面积整个区域的高容积率开发,因为这不仅将带来观感上、心理上的压抑感,给人以住在鸽子笼的感觉,更重要的是大量人口密集居住在一起,对交通组织会带来巨大压力。著名的贵阳花果园项目,6.8的容积率在贵阳并不算最高,贵阳市有的项目容积率甚至超过10,但花果园规模达到6000亩,上百栋45层的塔楼集中在一起,的确会造成密集恐惧症。因此,有人把这一类项目称之为“新城中村”。

有业内人士称,新螺蛳湾这批土地,应该只能开发塔楼,也就是俗称的筒子楼,但众所周知,塔楼的产品品质不算好,这几年昆明的高品质项目都摈弃了塔楼,改为板楼产品。可是新螺蛳湾地块容积率超过5,建筑密度又有限,除了开发塔楼也没有多少选择。

本月初,新螺蛳湾这批土地正式挂出后,已经有许多业内人士就此表达了担忧。在云南房网微信公号的留言中,有不少留言指出,大量集中建设塔楼,会降低新螺蛳湾区域的整体开发品质。但对于潜在拿地的企业来说,这批土地总价高达92亿,加上还没有公开的外挂条件,拿地成本很高,只能大规模开发塔楼降低楼面单价,以便快速回笼资金。



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